Kaum ein Satz sorgt beim Auszug für so viel Streit wie „besenrein zurückzustellen“. Vermieter erwarten frisch ausgemalte Wände und verschlossene Bohrlöcher, Mieter kehren einmal durch – und am Ende hängt die Kaution in der Luft. Die Rechtslage in Österreich ist dabei klarer, als die meisten annehmen.
Der gesetzliche Ausgangspunkt
§ 1109 ABGB verlangt, das Mietobjekt in dem Zustand zurückzustellen, in dem es übernommen wurde. Entscheidend ist der Zusatz, den die Rechtsprechung daraus entwickelt hat: Mit dem Mietzins ist auch ein Abnützungsrecht abgegolten. Gewöhnliche Gebrauchsspuren – vergraute Wände, Schlieren hinter Möbeln, Nagellöcher in haushaltsüblicher Zahl – müssen Sie nicht beseitigen.
Was „besenrein“ konkret heißt
Der Oberste Gerichtshof hat den Begriff nur ein einziges Mal näher ausgelegt und ihn als „von grobem Schmutz befreit“ verstanden – eine verbleibende Staubschicht stand dieser Beurteilung nicht entgegen. Praktisch heißt das: Böden kehren oder saugen, grobe Flecken entfernen, Spinnweben weg, Küche und Bad grob reinigen.
Nicht dazu gehören Fensterputzen, Bodenversiegelung, Tiefenreinigung von Teppichen oder das Verspachteln von Dübellöchern. Wer solche Leistungen ohne ausdrückliche und wirksame Vereinbarung erbringt, arbeitet freiwillig.
Der wichtigste Punkt wird oft unterschätzt: Die Wohnung muss vollständig geräumt sein. Das schließt Kellerabteil, Dachboden, Garage und Einbauten ein, die Sie selbst oder vom Vormieter übernommen haben. Bleibt etwas zurück, kann der Vermieter die Entrümpelung auf Ihre Kosten veranlassen – und das wird regelmäßig teurer als eine geplante Räumung.
Ausmalklauseln sind meist unwirksam
Steht im Vertrag, dass die Wohnung „ordnungsgemäß in weißer Farbe ausgemalt“ zurückzugeben ist, ist diese Klausel in vorformulierten Verträgen nach der Judikatur des OGH gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB und damit unwirksam – und zwar unabhängig davon, ob das Mietrechtsgesetz voll, teilweise oder gar nicht anwendbar ist. Als Formularvertrag gilt dabei auch ein aus Textbausteinen des Vermieters zusammengestellter Vertrag.
Es gibt Ausnahmen. Ausmalen kann verlangt werden, wenn Sie die Wände in verkehrsunüblichen Farben gestrichen haben – Schwarz oder kräftiges Rot etwa –, wenn eine übermäßige Abnützung vorliegt, etwa starke Nikotinverfärbungen, oder wenn Sie vom Vormieter Tapeten oder farbige Wände übernommen haben und der Vermieter deren Entfernung verlangt.
So sichern Sie sich ab
Machen Sie ein Übergabeprotokoll – idealerweise schon beim Einzug, jedenfalls beim Auszug. Halten Sie den Zustand Raum für Raum fest, notieren Sie die Zählerstände und lassen Sie beide Seiten unterschreiben. Fotografieren Sie zusätzlich, am besten mit sichtbarem Datum. Nehmen Sie eine Zeugin oder einen Zeugen mit.
Und übergeben Sie die Schlüssel persönlich. Sie in den Postkasten zu werfen oder per Post zu schicken, gilt nicht als ordnungsgemäße Rückstellung – der Vermieter kann dann weiter ein Benützungsentgelt verlangen.
Wenn die Räumung zum Problem wird
Der häufigste Grund, warum Übergaben scheitern, ist nicht die Sauberkeit, sondern der volle Keller. Wenn der Übergabetermin näher rückt und Sie merken, dass Sie es allein nicht schaffen: Eine Wohnungsräumung dauert bei durchschnittlicher Einrichtung einen Tag. Details dazu auf der Seite Wohnungs- und Hausräumung, Größenordnungen zu den Kosten finden Sie unter Preise.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streit über Kaution oder Wohnungszustand helfen die Arbeiterkammer, die Mietervereinigung oder eine Rechtsanwältin bzw. ein Rechtsanwalt weiter.